Unità collabente: legittimità dell’accertamento catastale e tributario

Attribuire a un’unità immobiliare la categoria F/2 (c.d. collabente), può comportare degli accertamenti catastali da parte dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio del territorio e anche degli accertamenti tributari dalle Amministrazioni locali.

Motivazione dell’accertamento

Spesso questi accertamenti sono privi di una valida motivazione e, pertanto, la prima eccezione che il contribuente deve svolgere e argomentare in un eventuale contenzioso, prima ancora di entrare nel merito dell’accertamento, è l’illegittimità del provvedimento per omessa o carente motivazione. Questo argomento è stato più volte trattato in vari articoli consultabili sul mio sito (vedi: accertamento catastale.)

In estrema sintesi, possiamo certamente affermare che vi è un difetto di motivazione dell’atto quando la proposta di variazione catastale presentata dal contribuente mediante il modello DOCFA non venga accettata dall’Ufficio, senza specificare concretamente, sugli elementi di fatto indicati dal possessore dell’immobile, le ragioni di tale rigetto.

Non c’è altra strada praticabile per l’Ufficio: deve sempre mettere  il contribuente nella condizione di capire le ragioni di un accertamento e di poter approntare agevolmente le consequenziali difese. Inoltre, la motivazione ha la funzione di delimitare, con riferimento a dette ragioni, l’oggetto dell’eventuale successivo contenzioso, essendo precluso all’Ufficio di addurre, in giudizio, cause diverse da quelle enunciate.

Nel merito dell’accertamento

Nel merito, l’attribuzione della categoria F/2 presuppone che il fabbricato si trovi in uno stato di degrado tale da comportarne l’oggettiva incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio e, conseguentemente, l’iscrizione in catasto non può che avvenire senza attribuzione di rendita.

Spetta al contribuente dimostrare, in un eventuale contenzioso, l’effettivo stato di degrado e di abbandono dell’immobile.

E’ necessario, ai fini di un buon esito del giudizio di merito, produrre una relazione tecnica particolareggiata dello stato di fatto dell’immobile oggetto di accertamento, corredata da numerose fotografie. Importante sarebbe allegare anche un certificato del proprio Comune che attesti lo stato di inabitabilità dell’immobile perché privo di fossa biologica, di alimentazione idrica ed elettrica.

Proprio su tali elementi si è recentemente basata la Commissione Tributaria Regionale di Taranto (CTR Taranto sent. n. 1273/29/2020)  nell’accogliere le doglianze del contribuente e annullare un accertamento catastale su un’unità dichiarata collabente.

Infine, ai meri fini tributari, è bene aggiungere che la Corte di Cassazione (sentenza n. 23801/17) ha affermato che “…in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), il fabbricato accatastato come unità collabente, oltre a non essere tassabile come fabbricato, in quanto privo di rendita, non è tassabile neppure come area edificabile, sino a quando l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile, che da allora è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito”. Questo orientamento è stato recentemente confermato, sempre dalla Suprema Corte, con le pronunce nn. 8620/19 e 10122/19.

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Laureato in giurisprudenza presso l’Università La Sapienza di Roma, ha fondato il suo studio tributario 15 anni fa conseguendo da subito importanti vittorie giudiziarie per imprese e persone fisiche e lavorando costantemente nell’aggiornamento di sempre nuove tecniche difensive.