Contratto di locazione dichiarato nullo e/o inesistente in sede civile

Riferimenti:

– art. 26 del D.P.R. n. 917/1986;

– Corte di Cassazione sentenza n° 7709/2017.

– Corte Costituzionale sentenza n° 50/2014;

– Corte Costituzionale sentenza n°165/2015.

Non è raro che il contribuente si veda notificare dall’Agenzia delle Entrate la ripresa a tassazione (IRPEF) di redditi da fabbricati per omessa dichiarazione dei canoni percepiti in forza di un contratto di locazione che, in verità, è stato dichiarato nullo ovvero inesistente in sede civile.

Di regola questo tipo di accertamenti trae origine dalla denuncia di un contratto verbale di locazione, presso l’Ufficio del registro, effettuata esclusivamente da chi ha occupato l’immobile. Le ragioni, palesemente fraudolente, che inducono simili condotte da parte degli occupanti abusivi sono molteplici (es.: acquisire la residenza nell’immobile, creare del caos in una causa civile intrapresa dal proprietario per occupazione sine titulo, oppure evitare la conclusione di comodati gratuiti e al contempo ottenere, mediante la compilazione di un semplice modulo, canoni di locazione calmierati).

Ebbene, la recentissima sentenza n°7709/2017, della Corte di Cassazione, ha finalmente chiarito che deve considerarsi illegittima la ripresa a tassazione dei canoni di locazione tutte le volte in cui in sede civile sia stata accertata e riconosciuta l’inesistenza di un valido contratto di locazione. Secondo l’orientamento del giudice di legittimità, una sentenza che dichiara l’inesistenza o la nullità di un contratto di locazione rende del tutto assente il presupposto impositivo di cui all’art. 26 del DPR 917/1986 e, di conseguenza, illegittimo l’accertamento effettuato dall’Agenzia delle Entrate. In questi casi, difatti, è del tutto priva di effetti giuridici un’eventuale denuncia di contratto verbale di locazione fatta da chi quell’immobile lo ha occupato senza alcun valido titolo di detenzione (occupazione abusiva).

Invero, in questi casi, non solo l’Agenzia delle Entrate deve tener conto di una sopravvenuta pronuncia che accerti che l’immobile non è stato mai concesso in locazione, ma dovrebbe tener conto degli effetti delle recentissime sentenze della Corte Costituzionale nn. 50/2014 e 165/2015. Dette pronunce hanno chiarato l’illegittimità costituzionale dell’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale). I suddetti commi 8 e 9, come noto, consentivano infatti al conduttore di denunziare al Fisco le omissioni anche parziali da parte del proprietario, in punto di assolvimento degli obblighi relativi alla imposta di registro, sia relativamente alle imposte dirette. In tali casi il conduttore otteneva il diritto ad un contratto di quattro anni più quattro, insieme con la fissazione del canone in misura pari al triplo della rendita catastale.

Con le predette pronunce della Corte Costituzionale le eventuali denunce di contratti verbali di locazione non potranno avere alcun effetto negativo in capo al proprietario. Ciò, a maggior ragione, ove si tenga presente che ai sensi dell’art. 1, comma 4, della legge n. 431/98 per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta ab substantiam. Opinando diversamente si renderebbero leciti intenti fraudolenti da parte degli occupanti dell’immobile che potrebbero denunciare a loro piacimento l’esistenza d’immaginari contratti di locazione.

CONSIGLI UTILI:

1. ) proporre un’istanza di riesame all’Ufficio del registro per chiedere la nullità ab origine della registrazione, depositando un’eventuale sentenza emessa in sede civile che accerti l’occupazione abusiva e argomentando l’illegittimità della registrazione del contratto alla stregua delle recenti sentenze della Corte Costituzionale;
2. ) proporre un’autonoma istanza di riesame all’ufficio che ha emesso l’avviso di accertamento allegando e argomentando quanto già detto al precedente punto;
3. ) proporre ricorso entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso di accertamento, innanzi la Commissione Tributaria Provinciale.

Laureato in giurisprudenza presso l’Università La Sapienza di Roma, ha fondato il suo studio tributario 15 anni fa conseguendo da subito importanti vittorie giudiziarie per imprese e persone fisiche e lavorando costantemente nell’aggiornamento di sempre nuove tecniche difensive.